Pourquoi investir à Tbilissi en 2026 ?
Croissance, rendements locatifs, fiscalité et hausse des prix : les chiffres qui expliquent l'intérêt des investisseurs pour la capitale géorgienne.
Tbilissi attire de plus en plus d'investisseurs européens et internationaux. Voici les chiffres clés pour comprendre pourquoi, et les points de vigilance à connaître.
Une économie parmi les plus dynamiques de la région
La Géorgie a enregistré une croissance réelle de son PIB de 7,5 % en 2025 (Geostat). Le tourisme a battu un record historique avec 5,5 millions de touristes internationaux. Cette dynamique alimente une demande locative forte, portée aussi par les expatriés, les nomades digitaux et les jeunes actifs.
Des rendements locatifs élevés
Le rendement locatif brut moyen à Tbilissi atteint 8,5 % (Galt & Taggart, 2026). Les studios sont le format le plus rentable, autour de 8 % en location longue durée. En location courte durée, un bien bien situé et bien géré peut viser 10 à 15 % brut. À titre de comparaison, les rendements moyens tournent autour de 4 à 5 % en France.
Une forte hausse des prix
Le prix au m² à Tbilissi est passé d'environ 900–1 000 $ en 2020 à 1 500–1 600 $ en 2025, soit une hausse d'environ 70 %. Le neuf a progressé de 11,6 % sur la seule année 2024.
Un cadre simple pour les étrangers
- Pleine propriété, en votre nom, sans restriction de nationalité.
- Titre enregistré au registre public, généralement en une journée.
- 5 % d'impôt sur les loyers pour un bailleur particulier enregistré.
- Pas d'impôt sur la plus-value après 2 ans de détention.
Le parallèle avec Dubaï
En 2018, le m² à Dubaï coûtait en moyenne environ 3 350 $. En 2024, il dépassait 5 300 $. Tbilissi présente aujourd'hui des signaux comparables (demande supérieure à l'offre, grands projets, afflux d'étrangers) avec un prix d'entrée autour de 1 800 $ le m² en prévente.
Les points de vigilance
Comme tout marché émergent, la Géorgie comporte des risques : variations du change (les prix sont en dollars), choix du promoteur et de l'emplacement, qualité de la gestion locative. C'est précisément le rôle d'EBA Invest : sélectionner des promoteurs solides et vous accompagner à chaque étape.
Sources : Geostat, Galt & Taggart, Global Property Guide, Administration nationale du tourisme de Géorgie. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
