השקעה בנדל״ן בישראל או בגאורגיה? ההשוואה במספרים (2026)
מס רכישה, שכירות נטו אחרי מס ומגמת מחירים: תל אביב מול טביליסי על אותו תקציב.
תל אביב או טביליסי? במקום לדבר באופן כללי, עשינו את החשבון על אותו תקציב: מחיר דירה ממוצעת בתל אביב. כל המספרים כאן הם הערכות לצורך המחשה, עם המקורות בסוף.
נקודת המוצא: 4.59 מיליון ₪
לפי הלמ״ס, המחיר הממוצע של דירה בתל אביב בתחילת 2026 עומד על כ-4,590,000 ₪, בערך 1.48 מיליון דולר (לפי שער של 3.10 ₪ לדולר).
מס רכישה: ההבדל הראשון
בישראל מס הרכישה תלוי במצב שלכם. החישוב לפי המדרגות המעודכנות (2024–2027):
| מקרה | שיעור | מס רכישה על 4.59 מיליון ₪ |
|---|---|---|
| דירה יחידה | 0% עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% מעבר לכך | כ-125,000 ₪ |
| משקיע / דירה נוספת | 8% מהשקל הראשון (עד 6,055,070 ₪) | 367,200 ₪ |
| גאורגיה | אין מס רכישה | 0 ₪ + אגרת רישום של 150–350 לארי |
חשוב לדעת: מי שאינו תושב ישראל משלם בישראל את שיעור המשקיע, גם על דירה ראשונה.
מה קונים באותו סכום בטביליסי?
סטודיו חדש בפרויקט איכותי בטביליסי מתחיל בסביבות 68,000 $. כלומר, בתקציב של דירה אחת בתל אביב אפשר לקנות כ-21 סטודיו, או לשלב כמה דירות בגדלים שונים.
שכירות: כ-2% מול כ-8%
- תל אביב: תשואה ברוטו של כ-2.1% (ממוצע השנה האחרונה), כלומר כ-96,000 ₪ בשנה על דירה ממוצעת.
- טביליסי: תשואה ברוטו של כ-8% על סטודיו (Global Property Guide, אוגוסט 2026), כלומר כ-354,000 ₪ בשנה על 21 סטודיו.
מס על השכירות, כאן ושם
בישראל יש שלושה מסלולים לשכירות למגורים: פטור (עד 5,654 ₪ לחודש ב-2026, והפטור נשחק כשעוברים את התקרה), מסלול 10% על הברוטו, או מס שולי עם ניכוי הוצאות. בשכירות של כ-8,000 ₪ לחודש רוב הפטור כבר נשחק, ולכן מסלול 10% הוא לרוב המשתלם: כ-9,600 ₪ בשנה.
בגאורגיה אדם פרטי שמשכיר דירת מגורים משלם 5% על הכנסות השכירות.
אבל תושב ישראל מדווח בישראל גם על שכירות מחו״ל. אפשר לבחור במסלול של 15% על ההכנסה (סעיף 122א), בלי זיכוי על המס ששולם בגאורגיה, או במסלול השולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי מס זר. כדי להיות שמרנים, חישבנו את התרחיש הפחות נוח: 5% בגאורגיה ועוד 15% בישראל.
| תל אביב | טביליסי | |
|---|---|---|
| שכירות ברוטו בשנה | כ-96,000 ₪ | כ-354,000 ₪ |
| מס | 10% בישראל | 5% בגאורגיה + 15% בישראל |
| נטו בשנה | כ-87,000 ₪ | כ-283,000 ₪ |
גם בתרחיש השמרני, ההכנסה נטו גבוהה פי 3 בערך.
ומה עם המחירים?
- בישראל השוק מאט: כמעט 86,000 דירות חדשות לא מכורות, ורוב העסקאות נסגרות מתחת למחיר המבוקש.
- בבטומי מחיר הדירות החדשות עלה ב-9.4% ב-2025 (Galt & Taggart).
- בטביליסי מדד הדירות החדשות עלה בכ-3.5% בשנה, ובשכונות המרכזיות היקרות עד כ-12.5% (Geostat, רבעון 4 2025).
במכירה
בגאורגיה רווח ההון של אדם פרטי ממכירת דירת מגורים פטור ממס אחרי שנתיים של החזקה (ולפני כן, 5% על הרווח). תושב ישראל חייב בישראל במס רווח הון (בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי), עם זיכוי על מס ששולם בחו״ל אם היה כזה. דירה בחו״ל לא נכנסת לחוק מיסוי מקרקעין, ולכן גם לא לפטורים של דירה יחידה.
בשורה התחתונה
| תל אביב | טביליסי | |
|---|---|---|
| מס רכישה (משקיע) | 367,200 ₪ | 0 ₪ |
| שכירות נטו בשנה, אותו סכום | כ-87,000 ₪ | כ-283,000 ₪ |
| מגמת מחירים | האטה | עלייה |
ההשקעה בגאורגיה לא מתאימה לכל אחד: יש סיכון מטבע, צריך לבחור יזם אמין, והשוק קטן יותר. אבל על הנייר, הפער ברור. רוצים שנעשה את החישוב על התקציב שלכם? קבעו שיחה או נסו את הסימולטור.
המספרים הם הערכות בלבד ואינם ייעוץ מס או השקעה. כדאי לבדוק את המצב האישי שלכם מול רו״ח.
מקורות: כל זכות (חישוב מס רכישה, פטור על שכירות), רשות המסים, הלמ״ס, ice (תשואה בתל אביב), Global Property Guide (תשואה בטביליסי), Andersen Georgia (מיסוי במכירה), Galt & Taggart, Geostat.
שאלות נפוצות
כמה מס רכישה משלמים על דירה להשקעה בתל אביב?
על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 ₪. על דירה של 4.59 מיליון ₪ זה 367,200 ₪. בדירה יחידה המס על אותה דירה הוא כ-125,000 ₪.
האם יש מס רכישה בגאורגיה?
לא. בגאורגיה אין מס רכישה על דירה. משלמים רק אגרת רישום במרשם הציבורי, 150 לארי (4 ימי עסקים) עד 350 לארי (באותו יום).
כמה מס משלם תושב ישראל על שכירות מדירה בגאורגיה?
בגאורגיה 5% על השכירות. בישראל אפשר לבחור במסלול 15% על ההכנסה בלי זיכוי, או במסלול המס השולי עם ניכוי הוצאות וזיכוי על המס הזר. כדאי לבדוק מול רו״ח איזה מסלול משתלם לכם.
האם רווח ממכירת דירה בגאורגיה פטור ממס?
בגאורגיה רווח ממכירת דירת מגורים פטור אחרי שנתיים של החזקה, ולפני כן משלמים 5% על הרווח. תושב ישראל חייב בישראל במס רווח הון, בדרך כלל 25% על הרווח הריאלי.
